প্রতিদিনই জাল দলিল তৈরি করে ঘটছে জমি সংক্রান্ত প্রতারণা। তাই জাল দলিল চেনার উপায় জানা অতীব জরুরী। কারণ আপনি যদি কোন জাল দলিলের ফাঁদে আটকে পড়েন, তবে আপনার সারা জীবনের সম্বল হারিয়ে নিঃস্ব হয়ে যাওয়া ছাড়া আর কোন উপায়ই থাকবে না।
প্রতারকরা মালিকের ছদ্মবেশে অন্য কাউকে মালিক সাজিয়ে জমি সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে নিজের নামে রেজিস্ট্রি করে নেয়। তবে কখনো কখনো এর সাথে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের কিছু অসৎ কর্মচারীর সম্পৃক্ততাও থাকে। এদের সহযোগিতায় প্রতারকরা মালিকানা ছাড়াই দলিলদাতা সাজতে পারে।
আবার অনেক সময় দেখা যায়, বণ্টননামার ক্ষেত্রে সহ-শরিকদের অজান্তে ভুয়া বণ্টননামা তৈরি করে জাল দলিল করতে পারে। সাধারণত যেসব ক্ষেত্রে আদালত থেকে বণ্টননামা সম্পন্ন করা হয় না, সে ক্ষেত্রে দলিল জালের সম্ভাবনা বেশি থাকে।
লেখাপড়া না জানা লোকদের বিভিন্ন প্রয়োজনে অনেক সময় স্বাক্ষর জালিয়াতি করা হয়। অনেক সময় ঘষামাজা করে এবং ওভাররাইটিং বা কাটাছেঁড়া করেও দলিল জাল করতে পারে। তবে সময় পরির্তনের সাথে সাথে এ ধরনের প্রতারণা কম দেখা যায়।
কিন্তু এগুলো ছাড়াও নকল দলিল তৈরির ক্ষেত্রে প্রতারকরা বিভিন্ন জালিয়াতির আশ্রয় নেয়। তারা মূল তারিখ ঠিক রেখে দলিলের বিষয়বস্তু জাল করতে পারে। আবার মালিক বিদেশে থাকলে মূল দলিল থেকেও জালিয়াতি করতে পারে।
জাল দলিল চেনার উপায়
জমির দলিল জাল কিনা তা চেনার অনেক উপায় রয়েছে। একটু সচেতন হলেই জাল দলিল চেনার উপায় গুলো খুঁজে পাবেন। নিচে বর্ণনা করা তথ্যগুলো সতর্কতার সাথে যাচাই করুন। এর কোন না কোন একটি আপনার মনের সন্দেহ দূর করবে।
সাব রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলের প্রকৃতি অনুযায়ী চারটি রেজিস্ট্রার বা ভলিউমে লেখা হয়ে থাকে। আপনার যদি কোনও দলিল নিয়ে সন্দেহ হয়, তবে রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষণ করা দলিলের সাল মিলিয়ে দেখবেন। তবে এ জন্য নির্দিষ্টভাবে একটি আবেদন করতে হবে। আপনার এই আবেদনে যে দলিলটি সম্পর্কে জানতে চান, তার যাবতীয় তথ্য দিতে হবে।
একই জমি একাধিক মালিকের নামে করা থাকলে প্রাথমিকভাবে ধরে নিতে হবে দলিলটি নকল। তবে এ ক্ষেত্রে সরেজমিনে গিয়ে স্থানীয় লোকজনের সঙ্গে কথা বলে মূল মালিক কে, তা খুঁজে বের করতে হবে।
অনেক সময় স্বাক্ষর জালিয়াতি করে দলিল দাতা বা গ্রহীতার সাজা হয়। এ ক্ষেত্রে স্বাক্ষর বিশেষজ্ঞের মাধ্যমে স্বাক্ষরের সত্যতা যাচাই করিয়ে নেওয়া যেতে পারে। এ ছাড়া ভূমি অফিস থেকেও বিভিন্ন সিল পরীক্ষা করে জালিয়াতি পরীক্ষা করা যায়।
তবে খেয়াল রাখতে হবে, অনেক আগের দলিলে আগের চিহ্নিত কিছু সিল থাকে। এক্ষেত্রে যদি দেখেন দলিল অনেক আগের কিন্তু সিল নতুন, তাহলে দলিলটি নকল ধরে নিতে হবে একই সঙ্গে তারিখটিও ভালোভাবে যাচাই করতে হবে।
দলিল রেজিস্ট্রির তারিখ কোনো সরকারি বন্ধের দিন থাকলে সন্দেহ তো থাকছেই। অনেক সময় অর্পিত সম্পত্তি বা মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি জীবিত দেখিয়েও দলিল জাল করা হয়।
সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস থেকে জমির নামজারি সম্পর্কে খোঁজ নিতে হবে। নামজারিতে ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না, তা ভালোভাবে খতিয়ে দেখতে হবে। যদি সিএস জরিপের সঙ্গে বিক্রেতার খতিয়ানের কোনো গরমিল দেখা যায়, তাহলে বুঝতে হবে কোনো জটিলতা আছে।
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হচ্ছে, জরিপ খতিয়ানে জমির পরিমাণ পরবর্তী সময়ে যতবার বিক্রি হয়েছে, তার সঙ্গে জমির পরিমাণ মিল আছে কি না, তা যাচাই করে দেখা। দাগ নম্বর, ঠিকানা এসব ঠিক আছে কি না, এসব সতর্কতার সাথে যাচাই করতে হবে।
জমির মালিকানা যাচাই করা অতীব জরুরী। জমি কেনার পূর্বে বিক্রেতার কাছ থেকে সব দলিল, বিশেষ করে ভায়া দলিল চেয়ে নিতে হবে। সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জানতে হবে সব দলিলের ক্রমিক নম্বর এবং দলিল নম্বর ঠিক আছে কি না।
কোনো দান করা জমি হলে দলিলে সম্পাদনের তারিখ দেখে কবে জমিতে গ্রহীতা দখলে গেছে তা যাচাই করতে হবে। দলিলটি রেজিস্ট্রি করা কি না এবং দলিলদাতার সঙ্গে গ্রহীতার সম্পর্ক কি, তা যাচাই করতে হবে।
সম্প্রতি সম্পন্ন হয়েছে এমন কোন বিক্রীত দলিলের দলিল লেখকের নাম ঠিকানা জেনে তার সাথে সরেজমিন কথা বলে নিশ্চিত হতে পারেন। দলিল সম্পাদনের সময় ব্যবহৃত স্ট্যাম্পের পেছনে কোন ভেন্ডার থেকে স্ট্যাম্প কেনা হয়েছে এবং কার নামে কেনা হয়েছে খেয়াল রাখুন।
প্রতিটি স্ট্যাম্পের পেছনে একটি ক্রমিক নম্বর উল্লেখ থাকে। এ নম্বরটি ঠিক আছে কি না, প্রয়োজনে স্ট্যাম্প বিক্রেতার সঙ্গে দেখা করে যাচাই করে নিন।
জাল দলিল বাতিল করার নিয়ম
দলিল বাতিলের কোনো প্রয়োজন পড়লে আদালতের শরণাপন্ন হয়ে কাজটি করা যায়। সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৩৯ নং ধারা হতে ৪১ নং ধারা পযর্ন্ত আদালত কতৃর্ক দলিলাদি বাতিলীকরণ সম্পর্কিত বিধান রয়েছে। সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৩৯ ধারায় বলা হয়েছে যে,
“কোনো ব্যক্তি যার বিরুদ্ধে লিখিত চুক্তি অবৈধ বা বাতিলযোগ্য, যার যুক্তিসঙ্গত আশঙ্কা রয়েছে যে, তেমন দলিল যদি অনিষ্পন্ন অবস্থায় ছেড়ে দেয়া হয়, তাহলে সেটি তার গুরুতর ক্ষতির কারণ হতে পারে, সে ক্ষেত্রে ওই ব্যক্তি তা বাতিল বা বাতিলযোগ্য ঘোষণার জন্য মামলা দায়ের করতে পারেন এবং আদালত তার ইচ্ছাধীন ক্ষমতাবলে তেমন রায় প্রদান করতে এবং ‘চুক্তি বিলুপ্ত’ হিসেবে ত্যাগ করার নিদের্শ প্রদান করতে পারেন।”
তবে দলিলটি যদি রেজিস্ট্রেশন আইন অনুসারে রেজিস্ট্রিকৃত হয়ে থাকে, তাহলে আদালত ডিক্রির একটি কপি সেই সংশ্লিষ্ট অফিসারের কাছে প্রেরণ করবেন, যার অফিসে ওই দলিল রেজিস্ট্রি করা হয়েছে। সেই অফিসার সেই বইয়ে দলিলের নকলে সেটির বিলুপ্তির বিষয় লিপিবদ্ধ করবেন।
শেষ কথা
জাল দলিল চেনার উপায় অনকেটা জটিল। তবে অসম্ভব কিছু না। তাই জমি কেনার পূর্বে কোথাও কোন সন্দেহ হলে গুরুত্বপূর্ণ এবং প্রয়োজনীয় কাগজপত্রগুলো সাথে সাথে যাচাই করুন। আপনি একটু সচেতন হলেই বড় ধরনের একটি প্রতারণা থেকে বেঁচে যেতে পারেন।
আমরা আছি ইউটিউবেও। এই বিষয়ে আরো গুরুত্বপূর্ণ সব তথ্য পেতে আমাদের YouTube চ্যানেলটি SUBSCRIBE করতে পারেন এই লিংক থেকে।
Discussion about this post